在澳洲擁有投資房產，不僅可以獲得穩定的租金回報，更能合法地享受多項房地产税前扣除（tax deductions），減輕整體稅務壓力。許多房東常因不了解可申報項目，錯失了大量可扣除的支出機會。
根據澳洲稅務局（ATO）規定，房東可針對持有和經營投資物業產生的費用申報扣除，這些費用通常分為兩大類：
- 可立即扣除的支出：如管理費、保險費、水電費等，可在發生當年全額抵稅。
- 折舊與資本性支出：如建築物折舊、貸款設立費用等，則需分年度進行抵扣。
透過深入了解哪些支出屬於房地产税前扣除範圍，並準備妥善的文件，投資者不僅可合法降低應稅收入，還能提升租金現金流與整體投資報酬率。
可立即申報的房地产税前扣除項目
物业管理与广告支出
聘請專業物業管理公司可簡化出租流程，其收費屬可扣支出，包括：
- 租戶篩選與合約處理
- 定期檢查、租金管理與糾紛處理
- 招租廣告與行銷攝影費
無論透過代理或自行刊登，相關行銷費用皆可申報。
市政费、物业费及水费
與物業持有相關的市政費、水費、分層管理費等開支，只要未由租戶報銷，皆屬房地产税前扣除項目。特別是公寓或聯排屋的公共設施費與保安費，也可列入申報。
房东保险与法律、会计服务
房東保險可保障您免於租戶損壞、違約等風險，其保費可列入扣稅。此外，與租賃相關的法律費用與報稅會計費也屬可扣支出，前提是有正式憑證與發票。
维修与保养 VS 资本改善
- 維修保養（立即扣除）：如修水管、牆面粉刷、設備更換。
- 資本改善（分年折舊）：如重鋪地板、更換廚具或建構新設施。
了解差異，能避免誤列導致申報被拒。
可分期折舊的房地产税前扣除項目
投资贷款利息与银行服务费
投資房貸產生的利息可作為最大宗的房地产税前扣除之一。但需注意：
- 利息可全額抵稅，本金不可抵。
- 貸款服務費與每月帳戶管理費也可列入申報。
- 再融資費用，如設立費、轉貸費，則可隨時間分攤抵扣。
僅與投資用途相關的費用可扣稅，私人用途或混合性貸款需拆分計算。
房产折旧：设备与建筑工程
ATO 允許房東針對兩大類項目折舊申報：
- 可移動設備：如空調、烤箱、窗簾、家具等
- 建築結構：牆壁、地板、流理台、圍欄等
申報前應委託合格工料測量師製作折舊報告（Depreciation Schedule），以獲得合法與準確的扣稅依據。
投资教育费用的抵扣资格
若您參與與租賃管理相關的課程或研討會，其註冊費、資料費可列入扣除。但與個人發展、一般投資或非租賃用途相關的學習則不符合條件。
借贷设立费用的合理申报方式
除利息外，部分與設立投資貸款相關的支出，必須攤提五年或貸款期（取較短者）申報，包括：
- 貸款設立費與經紀費
- 貸款印花稅（非房產印花稅）
- 抵押權調查費與登記費
若費用低於 AUD$100，可於發生當年全額扣除，超出者須分年攤提。
哪些投资物业支出不能抵扣？
与个人用途相关的开支
即使房產用於出租，若曾作為私人用途，以下支出則不可列為房地产税前扣除：
- 私人住宿期間的費用
- 房東自用期間的水電與保險支出
- 房東為了視察房產而產生的私人旅費
房产购买初期成本
如印花稅、過戶費、律師費與貸款本金還款，皆屬資本性支出，僅能作為未來資本利得稅的一部分，無法即時抵扣。
ATO明令不可抵税的费用
根據最新規定，以下費用不可申報：
- 空置土地持有成本（無租金收入）
- 因租賃糾紛產生的罰金
- 非必要的裝修或因個人喜好產生的改善支出
如何准备房地产税前扣除所需文件
必備資料清單
準備完整文件是成功申報的關鍵，包括：
- 各項收據與發票
- 銀行貸款對帳單
- 折舊報告
- 保險單、法律與會計費用明細
文件保存建议
- 建議使用數位儲存備份（例如：Google Drive、Dropbox）
- 記錄應保留至少五年，配合ATO查帳要求
- 所有資料應清楚標明租賃用途與時間段
如何合法优化房地产税前扣除
善用房地产税前扣除不僅能合法減少租金收入所得稅，更能大幅提升投資物業的現金流與報酬率。從即時扣除到折舊抵減，合理安排報稅策略，是每位房東的必修課。
若您希望最大限度地運用可扣除項目，建立完善的財務架構，Aceland 團隊將為您提供專業的物業管理與稅務諮詢服務，協助您合法合規節稅、提升資產效率。
現在就聯絡我們，優化您的投資組合與稅收策略！
